Hầu hết nguồn cung căn hộ TPHCM chào bán mới trong quý vừa qua đến từ khu Đông (chiếm khoảng 80%) và đều là mở bán đợt tiếp theo. Giá bán trung bình 50 – 70 triệu đồng/m2 như; Elysian Lò Lu (52 – 55 triệu đồng/m2), Zenity (112 – 230 triệu đồng/m2), Avatar Thủ Đức (65 – 70 triệu đồng/m2), Masteri Centre Point (60 – 85 triệu đồng/m2), Glory Heights (50 – 80 triệu đồng/m2), Paris Hoàng Kim (92 – 94 triệu đồng/m2),…

Ngoài ra, khu vực phía Bắc cũng có thêm 1 dự án thuộc phân khúc trung cấp là 9X An Sương (36 triệu đồng/m2) của Tập đoàn Hưng Thịnh.

Còn khu Nam và khu Tây, hai dự án nổi bật trong quý vừa qua là Mizuki Park Bình Chánh và Akari City của CĐT Nam Long.

Trong khi nguồn cung căn hộ nghiêng về khu Đông, nhu cầu mua căn hộ TPHCM lại tập trung nhiều ở khu Nam và khu Tây, mà cụ thể là quận 7, quận 8, Bình Chánh và Bình Tân. Hai khu vực có lượt tìm mua căn hộ tăng nhiều nhất quý vừa qua là quận Bình Tân và Bình Chánh. Theo đó, lượt tìm mua chung cư Bình Tân tăng 9%, huyện Bình Chánh tăng 8% so với quý 1/2023.

Quận 8, quận 9 và quận 10 cũng ghi nhận lượt tìm mua chung cư tăng thêm 4-6% so với quý trước. Tuy chỉ tăng thêm 1% lượt tìm mua nhưng quận 7 lại là thị trường tập trung nhiều nhu cầu tìm mua căn hộ TPHCM nhất, vượt qua khu vực hiện đang có nguồn cung dồi dào nhất thời gian qua là TP.Thủ Đức.

Còn tại khu Đông, quận 9, do vừa tạo tiếng vang với nguồn cung “khủng” hơn 3.500 căn từ dự án Glory Heights nên nhu cầu mua căn hộ tại đây tăng 5% so với quý trước. Các quận còn lại là Thủ Đức và quận 2 không có biến động tăng trưởng, thậm chí nhiều khu vực còn giảm 2-3% nhu cầu mua dù nguồn hàng rao bán dồi dào hơn các thị trường khác.

Trên thị trường thứ cấp, nhiều dự án cũng xuất hiện các giao dịch cắt lỗ, giá chuyển nhượng thấp hơn giá sơ cấp từ chủ đầu tư. Trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ TP.HCM có xu hướng chững lại. Tuy nhiên tại các quận/huyện ngoại thành, vẫn có những dự án ghi nhận được nhiều tín hiệu giao dịch khả quan.

Ví như dự án Akari City thuộc khu Tây TP.HCM của Nam Long, dù không tổ chức bán hàng tập trung nhưng trong giai đoạn tháng 4- 5/2023, dự án này vẫn trung bình giao dịch được từ 40 -50 căn hộ. Các mini event mà chủ đầu tư tổ chức thu hút được nhiều khách hàng tham quan, tìm hiểu. Giá bán được CĐT công bố là 46 triệu đồng/m2, tổng giá trị căn hộ 75m2 vào khoảng 3,6 tỷ đồng. Một dự án khác của CĐT này triển khai tại khu Nam là Mizuki Park cũng ghi nhận trung bình hơn 30 giao dịch thành công tính riêng trong tháng 5/2023.

Theo tìm hiểu, nguyên nhân hai dự án trên có giao dịch trong khi thị trường đang đóng băng, bên cạnh tầm giá hợp lý, việc CĐT bắt đầu hỗ trợ lãi suất ưu đãi kéo dài 18-24 tháng cho khách hàng. Người mua nếu đã có khoản tiền tích lũy một tỷ đồng, mỗi tháng trả lãi và nợ gốc 5 triệu đồng có thể mua được nhà. Ngoài ra, trong suốt giai đoạn khó khăn qua, CĐT vẫn duy trì tiến độ xây dựng đều đặng, cất nóc và bàn giao nhà đúng cam kết với khách hàng nên các dự án được người mua tin tưởng, đón nhận tốt.

Cũng ở khu Nam, Keppel Land tung ra 200 căn hộ tại dự án căn hộ tại Celesta Nhà Bè trong tháng 5 vừa qua và đã có giao dịch khoảng 50% rổ hàng. Các căn hộ tại đây thuộc phân khúc cao cấp, giá bán từ 60 triệu đồng/m2 nhưng có lợi thế từ uy tín của CĐT ngoại và tiến độ xây dựng đảm bảo. Ngoài ra, dự án The Glory Heights thuộc KĐT Vinhome Grand Park cũng ghi nhận gần 3.000 căn hộ được đặt mua trong đợt chào bán đầu tháng 7 vừa qua.

Hay dự án 9X An Sương của Hưng Thịnh cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ đạt trên 80% giỏ hàng trong các đợt chào bán quý 2 vừa qua. Dự án này là sản phẩm hiếm hoi tại TP.HCM vẫn còn duy trì tầm giá dưới 40 triệu đồng/m2. Vậy nên không bất ngờ khi được thị trường đón nhận.

Phân tích về thanh khoản tích cực tại một số dự án chung cư TPHCM, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, nhu cầu mua căn hộ TPHCM vẫn rất cao nhưng gặp trở ngại về dòng tiền. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể. Điều này cho thấy, chính sách bán hàng cũng giữ vai trò quan trọng ở giai đoạn này.

Tuy nhiên theo bà Dung, hiện nay vấn đề người mua quan tâm nhất vẫn mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Nếu dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có mức giá phù hợp, pháp lý chưa ổn hay uy tín CĐT không mạnh thì vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dung cho biết, khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, đẩy nhanh nhiều tuyến hạ tầng trọng điểm như Metro số 1, Vành đai 2, Vành đai 3… cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường BĐS TP.HCM trong năm 2024.